PERIZIE ED OPERATORI ESPERTI

La D.A.V. collabora con tecnici (ingegneri, geometri, architetti)  "operatori esperti", professionisti regolarmente iscritti negli elenchi del Tribunale di Rimini per la redazione delle perizie ai sensi dell'art. 173-bis disp. att. C.P.C.

Tali tecnici si confrontano sistematicamente con il notaio ed i suoi collaboratori per analizzare ogni anomalia eventualmente incontrata al fine di risolvere ogni questione prima della redazione dell'avviso di vendita e sono abilitati allo svolgimento di tutte le pratiche edilizie e catastali, alla regolarizzazione di eventuali abusi ed alla redazione degli Attestati di Prestazione Energetica.

Si segnala che molto difficilmente nelle procedure di Concordato Preventivo si potranno riutilizzare le stime redatte in sede di presentazione della domanda o quelle fatte effettuare dal Commissario Giudiziale, in quanto la perizia necessaria per la vendita competitiva è opportuno che sia redatta secondo il disposto dell’articolo 173-bis delle Disposizioni di Attuazione del Codice di Procedura Civile.

I dati che devono essere contenuti nella perizia sono i seguenti:

1) l'identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali;

2) una sommaria descrizione del bene;

3) lo stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati ed opponibili alla procedura;

4) l'esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico;

5) l'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente;

6) la verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l'esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa;

7) in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell'articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'articolo 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall'articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;

8) la verifica che i beni siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;

9) l'informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene.

Alla perizia dovranno essere allegate (possibilmente nei file scaricati da SISTER e non scannerizzate in un secondo momento):

  • Le planimetrie catastali;
  • L’estratto di mappa;
  • Le visure catastali
  • Le visure ipotecarie

Dovranno essere prodotto almeno 5 fotografie in formato .jpeg  e, se disponibili, le copie degli atti di provenienza.

E' assolutamente opportuno redigere una perizia per ogni lotto.

I professionisti che vengono incaricati di svolgere tali perizie devono essere degli OPERATORI ESPERTI ma, in mancanza del regolamento ministeriale che avrebbe dovuto essere emanato ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 107 LF, tale scelta è rimessa esclusivamente alla diligenza del  Curatore.

La determinazione del compenso dell’Operatore Esperto deve tendenzialmente avvenire sempre prima del conferimento dell’incarico anche se in alcuni casi la particolare difficoltà sopravvenuta dell’opera professionale potrebbe giustificarne un aumento.

E’ sempre opportuno il confronto tra l’Operatore Esperto ed il Notaio che dovrà poi stipulare l’atto di trasferimento al fine di risolvere nel migliore dei modi i problemi che possono sorgere ad esempio:

a) in caso di beni in comproprietà al fine di decidere se procedere con una procedura di divisione giudiziale oppure coordinarsi con gli altri comproprietari per vendere l’intero.

In questo caso è essenziale impedire che le quote degli altri comproprietari possano essere “aggredite” prima della stipula dell’atto di vendita ed occorre vincolare i suddetti comproprietari in modo tale che non cambino poi idea al momento del perfezionamento del trasferimento.

b) in caso di provenienze ereditarie al fine di analizzare la questione della continuità delle trascrizioni;

c) in caso di beni messi a disposizione da terzi (trust, garanti, cessio bonorum) per risolvere i medesimi problemi di cui alla precedente lettera a);

d) in caso di gravami al fine di distinguere quelli che potranno poi essere cancellati ai sensi dell’art. 108 LF e quelli che invece continueranno a gravare sul bene;

e) in caso di questioni urbanistiche e catastali al fine di verificare la necessità o meno di intraprendere i relativi procedimenti di regolarizzazione.